JAK PROCESY RYNKOWE MOGĄ WPŁYWAĆ NA TWOJE INWESTYCJE?

3 poważne konsekwencje zaburzeń rynku nieruchomości dla opłacalności Twojej inwestycji. I tylko jedna jest niegroźna.

Ludzie na co dzień nie zdają sobie sprawy, jak bardzo zysk z flipa uzależniony jest od wahań rynku. Przecież rynek nieruchomości wydaje się taki stabilny. Kupię, wyremontuję, sprzedam… Ale czy zawsze? Czy zauważyłeś, że czasami bardzo trudno o okazję? A może czasami coś Ci mówi, że trudno będzie sprzedać mieszkanie w założonej cenie?

Ten artykuł jest dla Ciebie, jeśli :

  • Inwestujesz w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż (tzw. flip) albo chcesz zacząć,
  • Patrzysz krytycznie i wolisz widzieć więcej, aby się nie sparzyć,
  • Lubisz oprzeć się na twardej, merytorycznej wiedzy,
  • Bezpieczeństwo inwestowania jest dla Ciebie ważne.

Kiedy występuje równowaga rynku nieruchomości i jak się to ma do Twoich inwestycji?

Równowaga rynku nieruchomości występuje w przypadku, w którym popyt równy jest podaży. Czyli, gdy w danej okolicy liczba osób chętnych do zakupu oraz liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż jest – mniej więcej – równa.

Jakie to ma konsekwencje dla Ciebie? W danym metrażu zachodzi niewiele transakcji w niskich cenach, i niewiele transakcji w wysokich cenach. Transakcje skupiają się cenowo wokół średniej, plus minus z pewnym odchyleniem. Czyli na rynku obecne są okazje, które możesz kupić, oraz istnieje pewna grupa ludzi, którzy są skłonni zapłacić dużo za wyremontowane mieszkanie – to Twoi potencjalni klienci. Za moment pokażę Ci wykres, na którym zobaczysz rozkład liczby transakcji w zależności od ceny w sytuacji równowagi rynkowej. Wykres ten fachowo nazywa się krzywą Gaussa lub rozkładem normalnym.

Krzywa Gaussa, nazywana również rozkładem normalnym.

Na osi pionowej znajdziesz liczbę transakcji, a na osi poziomej – ceny. Jak widzisz, średnia dzieli wykres na dwie równe połówki. Podobny kształt przybierają wykresy większości cech wszelkich obiektów (jak ludzie, czy… nieruchomości). Na przykład, jest niewiele osób o wzroście poniżej 140 cm, albo powyżej 220 cm. Jest mało osób dorosłych, których rozmiar buta jest mniejszy od 34 albo większy od 46. Analogicznie, jest niewiele mieszkań o powierzchni poniżej 30m2, albo powyżej 130 m2. I mieszkań, których ceny są okazyjne, albo bardzo wygórowane.

Skoro cena mieszkania osiągnęła taką skrajną wartość, musiało wydarzyć się coś dziwnego i niecodziennego. Na przykład, sprzedający popadł w poważne tarapaty finansowe i musiał w ciągu dwóch dni wyprowadzić się i sprzedać mieszkanie, szybko, a niekoniecznie jak najdrożej. Albo, kupujący tak bardzo pragnął kupić dane konkretne mieszkanie, że przyjął bardzo wygórowaną cenę. Na zrównoważonym rynku są to przypadki bardzo rzadkie, nie częstsze niż 5 sztuk na każde 100 transakcji.

Kiedy występują zaburzenia rynku nieruchomości?

A gdyby sytuacja wyglądała inaczej? Wyobraź sobie, że przyjeżdżasz na wakacje do pewnej miejscowości, a tam ludzie mają powyżej 220 cm wzrostu, i tylko z rzadka są niżsi. Albo odwiedzasz osiedle, na którym praktycznie wszyscy noszą obuwie w rozmiarze poniżej 34. Przyznasz, że nie jest to normalne. Coś naprawdę musiało się stać, że tak dziwnie to wygląda. Ktoś mógłby się nawet zaniepokoić i powiedzieć “Coś mi tu śmierdzi”… Ewidentnie, musiał zadziałać jakiś czynnik, choć nie wiadomo jaki.

Analogicznie w nieruchomościach. Naprawdę coś musiało się stać, jeśli głównie masz do czynienia z zakupami w cenach okazyjnych, a mało kto sprzedaje drogo. Albo gdy zdecydowana większość ludzi sprzedaje i kupuje drogo, a nie zachodzą tanie, okazyjne transakcje. Coś tu jest nie tak. Nie wiemy jeszcze co, ale coś na pewno jest nie tak.Taką sytuację na rynku nieruchomości nazywam zaburzeniem rynku nieruchomości. Mogą one mieć bardzo daleko idące skutki dla każdej osoby kupującej mieszkanie. A zwłaszcza dla Ciebie, gdy kupujesz mieszkanie pod inwestycję.

Które zaburzenia rynku nieruchomości zabierają Ci pieniądze z portfela?

Jako osoba inwestująca w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż, chcesz kupić jak najtaniej, a sprzedać jak najdrożej. W różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem zakupu muszą zmieścić się wszystkie Twoje koszty, takie jak księgowość, ubezpieczenie, remont z wykończeniem, itd. W takim razie na Twoją niekorzyść będą działać wszystkie zaburzenia rynku nieruchomości, które zmniejszają odległość cen minimalnych od maksymalnych w danej okolicy. Przy niekorzystnym zbiegu okoliczności zaburzenia rynku nieruchomości mogą sprawić, że inwestowanie w pewne typy lokali, w danej okolicy, może okazać się nieopłacalne. Wtedy możesz stracić pieniądze.

Przykładami niekorzystnych dla Ciebie zaburzeń rynku nieruchomości są wykresy, które zaraz Ci pokażę. Zauważ, jak wiele transakcji zawieranych jest w niskich jak na okolicę cenach, a jak niewiele w cenach wysokich.

Jak możesz sobie wyobrazić, inwestowanie w okolicach o takim rozkładzie cen jest mocno ryzykowne. W każdej chwili może się okazać, że kupujesz mieszkanie w cenie, w jakiej najprawdopodobniej sprzeda się ono po remoncie. Czyli nie dość, że trudno o zarobek, to łatwo o stratę. Zastanów się, czy chciałbyś / chciałabyś inwestować w takiej okolicy, gdyby ktoś Cię o tym zjawisku poinformował.

Które zaburzenia rynku nieruchomości działają na Twoją korzyść?

A co by było, gdybyś co prawda musiał / musiała napocić się nad znalezieniem jednej wymarzonej okazji, ale potem im drożej ją wystawisz na sprzedaż, tym chętniej ludzie kupią? Taki świat istnieje, i są takie rynki. Na Twoją korzyść będą działać wszystkie zaburzenia rynku nieruchomości, które rozszerzają odległość między ceną sprzedaży a kosztem zakupu.

Przy korzystnym zbiegu okoliczności, inwestowanie w takich okolicach może przynieść bajeczne wyniki. Przykładami korzystnych dla Ciebie zaburzeń rynku nieruchomości są wykresy, które znajdziesz poniżej. Czy miałeś świadomość, jak wiele mógłbyś na tym zarobić?

Jak pewnie się domyślasz, niektóre z tych rozkładów cen występują na rynku nieruchomości bardzo rzadko. Na przykład rozkład liniowy, czy u-kształtny. Inne, jak rozkład lewoskośny, zdarzają się z częstotliwością około kilku osiedli na dane miasto. Wystarczy dowiedzieć się, które to osiedla, i zacząć szukać okazji w pocie czoła. Bo znaleźć tam okazję jest bardzo trudno, natomiast jej znalezienie daje widoki na piękne zyski.

Jak sprawdzić, czy na danym rynku występują zaburzenia rynku nieruchomości?

Na szczęście można sprawdzić, czy rozkład analizowanych cen jest zbliżony do rozkładu normalnego, czy też masz do czynienia z zaburzeniem rynku nieruchomości. Są dwie drogi, jedna trudna i wymagająca specjalistycznej wiedzy, a druga łatwa i sprytna.

Droga trudna polega na tym, że przeprowadza się specjalistyczne testy matematyczne na danych transakcyjnych. Pokazują one bardzo dokładnie, czy zachodzi równowaga rynkowa, a jeśli nie, ich wyniki niosą bezcenną informację o podwyższonym ryzyku inwestowania.Droga łatwa polega na tym, że ktoś robi to za Ciebie, a Ty, jak rasowy inwestor, sprawdzasz tylko efekty. Istnieją narzędzia, które dostarczają analizy pod kątem występowania zaburzeń rynkowych wraz z wnioskami. Prawdopodobnie najlepszym z tych narzędzi jest Analiza Rynku Nieruchomości, we wszystkich jej wersjach. Zobacz, w jak przystępny i czytelny sposób otrzymujesz w niej informacje rynkowe:

Przypatrz się uważnie. Wykres zielony oznacza rynek w stanie równowagi. Wykres żółty, to też jeszcze zrównoważony rynek, ale już podejrzany – na nim proces zaburzeń już się zaczął. Na wykresie czerwonym rozpoznasz z łatwością rynek zaburzony, na którym interesować i zarabiać możesz, jednak przyda Ci się zachowanie największej ostrożności. To trochę tak, jakbyś na wiosnę chodził po małym parku w centrum blokowiska. Trzeba uważać, żeby nie wdepnąć…jeśli wiesz co mam na myśli 😉

Zamów Analizę Rynku Nieruchomości i poznaj zaburzenia rynku nieruchomości w swojej okolicy

Przyjdź na webinar, gdzie pokażę Ci dokładnie, jak to działa

Wyobraź sobie, że czujesz puls rynku. Wyraźnie widzisz procesy na nim zachodzące, i ich konsekwencje. Starannie wybierasz miejsca, w których inwestujesz. I kiedy inni narażają się, ryzykując dla wątpliwego zysku, Ty działasz tam, gdzie ma to sens, unikając rynkowych zagrożeń i wykorzystując szanse. To tak, jakbyś był znanym lekarzem, który tylko przykłada stetoskop, i już wszystko wie. Jak smakuje tak niezrównane poczucie pewności w działaniach inwestorskich?

Typowe metody badania rynku nieruchomości pod flipa nie są w stanie wychwycić takich sytuacji rynkowych. Nowość polega na zatrudnieniu zaawansowanej matematyki do działania w Twoim zespole, a następnie wykorzystaniu efektów jej pracy w ramach Twoich sprawdzonych sposobów działania.

Czy to działa?

W lutym 2019 roku zapytałem użytkowników Analizy Rynku Nieruchomości PRO o to, które funkcje są dla nich najbardziej przydatne. 113 osób ze 183 wskazało, że informacja o zaburzeniach rynku nieruchomości jest jedną z najważniejszych dla nich informacji.

Zamów Analizę Rynku Nieruchomości i poznaj zaburzenia rynku nieruchomości w swojej okolicy

Przyjdź na webinar, gdzie pokażę Ci dokładnie, jak to działa

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Scroll to top