Dla kogo jest taka analiza?
Analiza Rynku Nieruchomości jest analizą rynku dedykowaną specjalnie pod flipa. Tworzymy ją z myślą o ludziach inwestujących w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż. Szczególnie polecam Ci ją, jeśli:
- zaczynasz inwestować i nie masz przebadanego rynku,
- inwestujesz, i chcesz rozszerzyć działalność na nowe dzielnice czy miasta,
- chcesz inwestować w Polsce, ale mieszkasz za granicą,
- zamierzasz dostarczać inwestorom informacje o okazjach.
W czym taka analiza może mi pomóc?
Uzyskujesz przyspieszenie na każdym etapie inwestowania w modelu zakup-remont-sprzedaż. Zestaw korzyści przedstawia się następująco:
- oszczędzasz czas, który trzeba by było poświęcić na badanie rynku,
- chronisz swoje pieniądze przed zaburzeniami rynku,
- jeśli na danym rynku występują zaburzenia, możesz świadomie wybrać strategię inwestowania, albo skupić się na innych rynkach,
- od razu poznasz, czy dana oferta to okazja inwestycyjna,
- od razu wiesz, za ile na pewno sprzeda się wyremontowane mieszkanie na danym terenie,
- znasz cenę, po której wystawić wyremontowane na wysoki standard mieszkanie, aby zyskać na nim jak najwięcej i jeszcze mieć zainteresowanie,
- eliminujesz z kalkulacji błąd cen ofertowych, czyli czasami możesz kupić drożej i wciąż zarobić,
- z kilku różnych rynków możesz wybrać ten najzyskowniejszy pod kątem inwestycji
- pośrednicy przestają dyktować Ci ceny i przedstawiać drożyznę jako okazję,
- w czasie negocjacji cen masz w ręku wszystkie mocne karty,
- oszczędzasz nerwy podczas remontu: opóźnienie lub wyższe koszty mają mniejsze oddziaływanie na Twój zysk.
Na jakie pytania odpowiada taka analiza?
Analiza Rynku Nieruchomości odpowiada na szereg pytań związanych z inwestycjami w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż, od pytań ogólnych po bardzo szczegółowe:
- Za ile tam się sprzedają mieszkania?
- Czy mogę bezpiecznie inwestować na danym obszarze?
- W lokale o jakim metrażu, na tym obszarze, mogę bezpiecznie inwestować?
- Czy mimo zaburzeń rynku mogę na nim inwestować i zyskać? Gdzie?
- Czy są jakieś różnice wewnątrz danego obszaru, jeśli chodzi o ceny?
- Czy jest jakaś różnica, w co zainwestuję na danym obszarze?
- Mam kilka ofert o podobnej stopie zwrotu. Którą wybrać?
- Chcę zainwestować w mieszkanie 50 m2. Gdzie taniej to zrobić?
- Czy istnieją miejsca, w których lepiej nie inwestować z powodu cen?
- Za ile kupić na tym obszarze, żeby to była okazja?
- Za ile sprzedam na pewno wyremontowane mieszkanie na danym obszarze?
- Za ile wystawić wyremontowane mieszkanie na sprzedaż, by zarobić jak najwięcej?
Jakiej ilości danych używacie do analizy? Ile transakcji bierzecie pod uwagę?
Czym taka analiza różni się od wyceny rzeczoznawcy??
Co, jeśli danych transakcyjnych będzie za mało?
Czy bierzecie pod uwagę ceny ofertowe?
Nie.
Skąd pochodzą dane do analizy?
Jakie lokale uwzględniacie w analizie?
Analiza Rynku Nieruchomości w wersji Platinum obejmuje transakcje dotyczące nieruchomości lokalowych położonych w budynkach mieszkalnych murowanych, wybudowanych przed rokiem 2012 (czyli wszystko razem z tzw. "nowym budownictwem"), posadowionych na gruntach przeznaczonych w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną. W przypadku, gdy na danym obszarze nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kierujemy się zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Czy uwzględniacie mieszkania spółdzielcze albo bez księgi wieczystej?
Tak, transakcje spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu wchodzą w zakres Analizy Rynku Nieruchomości, zarówno w wersji PRO, jak i Platinum. Są one analizowane oddzielnie od reszty transakcji, ponieważ z reguły różnią się cenowo od transakcji prawa własności do lokalu.
Co do transakcji lokali bez możliwości założenia księgi wieczystej, nie mamy ich w analizie. Natomiast flipy na tego typu nieruchomościach są wymagające i tutaj nasza metoda, bazująca na szukaniu typowości pewnych zjawisk rynkowych, i tak nie dałaby wiarygodnych wyników.
Jak dokładne są wyniki analizy i czy można im zaufać?
Wyniki Analizy Rynku Nieruchomości są obecnie najdokładniejszym w Polsce źródłem wiedzy dla ludzi inwestujących w modelu zakup-remont-sprzedaż (tzw. flip). Poziom pewności naszych analiz, w zależności od danego obszaru, jest następujący:
- diagnoza zaburzeń rynkowych: 95-100%,
- różnice wewnątrz obszarów i pomiędzy obszarami: 95-100%,
- kalkulacja rozrzutu cen: 99-100%,
- kalkulacja ceny okazyjnego zakupu: 95-99%,
- kalkulacja ceny pewnej sprzedaży mieszkania wyremontowanego: 96-99%,
- kalkulacja ceny maksymalnej sprzedaży mieszkania wyremontowanego: 96-99,7%.
Co to znaczy, że analizujecie rynki w danym mieście?
Miasto dzielone jest na obszary na podstawie zaawansowanych technik obliczeniowych, grupujących transakcje w ramach różnych lokalizacji.
Analizujecie całe miasto czy dzielicie je na mniejsze obszary?
Co to są zaburzenia rynku?
Więcej informacji o zaburzeniach rynku, i przykłady, znajdziesz na moim wpisie blogowym: kliknij tutaj.