F.A.Q.

Dla kogo jest taka analiza?

Analiza Rynku Nieruchomości jest analizą rynku dedykowaną specjalnie pod flipa. Tworzymy ją z myślą o ludziach inwestujących w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż. Szczególnie polecam Ci ją, jeśli:

  • zaczynasz inwestować i nie masz przebadanego rynku,
  • inwestujesz, i chcesz rozszerzyć działalność na nowe dzielnice czy miasta,
  • chcesz inwestować w Polsce, ale mieszkasz za granicą,
  • zamierzasz dostarczać inwestorom informacje o okazjach.

W czym taka analiza może mi pomóc?

Uzyskujesz przyspieszenie na każdym etapie inwestowania w modelu zakup-remont-sprzedaż. Zestaw korzyści przedstawia się następująco:

  • oszczędzasz czas, który trzeba by było poświęcić na badanie rynku,
  • chronisz swoje pieniądze przed zaburzeniami rynku,
  • jeśli na danym rynku występują zaburzenia, możesz świadomie wybrać strategię inwestowania, albo skupić się na innych rynkach,
  • od razu poznasz, czy dana oferta to okazja inwestycyjna,
  • od razu wiesz, za ile na pewno sprzeda się wyremontowane mieszkanie na danym terenie,
  • znasz cenę, po której wystawić wyremontowane na wysoki standard mieszkanie, aby zyskać na nim jak najwięcej i jeszcze mieć zainteresowanie,
  • eliminujesz z kalkulacji błąd cen ofertowych, czyli czasami możesz kupić drożej i wciąż zarobić,
  • z kilku różnych rynków możesz wybrać ten najzyskowniejszy pod kątem inwestycji
  • pośrednicy przestają dyktować Ci ceny i przedstawiać drożyznę jako okazję,
  • w czasie negocjacji cen masz w ręku wszystkie mocne karty,
  • oszczędzasz nerwy podczas remontu: opóźnienie lub wyższe koszty mają mniejsze oddziaływanie na Twój zysk.

Na jakie pytania odpowiada taka analiza?

Analiza Rynku Nieruchomości odpowiada na szereg pytań związanych z inwestycjami w nieruchomości w modelu zakup-remont-sprzedaż, od pytań ogólnych po bardzo szczegółowe:

  • Za ile tam się sprzedają mieszkania?
  • Czy mogę bezpiecznie inwestować na danym obszarze?
  • W lokale o jakim metrażu, na tym obszarze, mogę bezpiecznie inwestować?
  • Czy mimo zaburzeń rynku mogę na nim inwestować i zyskać? Gdzie?
  • Czy są jakieś różnice wewnątrz danego obszaru, jeśli chodzi o ceny?
  • Czy jest jakaś różnica, w co zainwestuję na danym obszarze?
  • Mam kilka ofert o podobnej stopie zwrotu. Którą wybrać?
  • Chcę zainwestować w mieszkanie 50 m2. Gdzie taniej to zrobić?
  • Czy istnieją miejsca, w których lepiej nie inwestować z powodu cen?
  • Za ile kupić na tym obszarze, żeby to była okazja?
  • Za ile sprzedam na pewno wyremontowane mieszkanie na danym obszarze?
  • Za ile wystawić wyremontowane mieszkanie na sprzedaż, by zarobić jak najwięcej?

Jakiej ilości danych używacie do analizy? Ile transakcji bierzecie pod uwagę?

Analizę przeprowadzamy na danych obejmujących wszystkie transakcje z ostatnich 6 miesięcy. Jeśli jest ich zbyt mało, by wykonać analizę, sięgamy po wcześniejsze dane, maksymalnie do 20 miesięcy wstecz od momentu wykonania analizy. Zanim przystąpimy do wykonania analiz, korygujemy dane m.in. o upływ czasu, inflację oraz inne dane socjoekonomiczne, co pozwala na bardzo dokładne wyniki nawet w przypadku nieco starszych danych.
Zwykle Analiza Rynku Nieruchomości powstaje na bazie danych obejmujących od kilkuset do kilku tysięcy transakcji zawartych na terenie danego miasta.

Czym taka analiza różni się od wyceny rzeczoznawcy??

Rzeczoznawca majątkowy wycenia wartość konkretnego mieszkania. Analiza Rynku Nieruchomości mówi Ci o prawidłowościach rynkowych i wskazuje konkretne ceny pod kątem inwestycji, abyś mógł/mogła dobrze zaplanować jej opłacalność. Ponadto, metody stosowane podczas tworzenia Analizy Rynku Nieruchomości są zdecydowanie różne od metod stosowanych przez rzeczoznawców.

Co, jeśli danych transakcyjnych będzie za mało?

Jeśli okaże się, że danych jest zbyt mało, by wykonać analizę, sięgamy po wcześniejsze dane, maksymalnie do 20 miesięcy wstecz. Jeśli danych wciąż jest zbyt mało, zwracamy Ci wszystkie pieniądze za analizę danego obszaru. Robimy tak dlatego, że Analiza Rynku Nieruchomości ma za zadanie dostarczyć Ci najwyższą jakość. Jeśli nie możemy jej zagwarantować, wolimy stracić własne pieniądze, niż żebyś Ty miał/-a stracić swoje.

Czy bierzecie pod uwagę ceny ofertowe?

Nie.

Skąd pochodzą dane do analizy?

Dane pochodzą głównie z prywatnych komercyjnych baz danych, oraz z aktów notarialnych.

Jakie lokale uwzględniacie w analizie?

Na dzień dzisiejszy uwzględniamy transakcje prawa własności do nieruchomości lokalowych wraz z prawem związanym – prawem do nieruchomości wspólnych, których dokonano na rynku wtórnym. W ostatecznym zakresie analizy znajdują się wyłącznie transakcje, do których nie miały zastosowania stawki podatku VAT, a zarówno strona sprzedająca, jak i kupująca były osobami fizycznymi.
Analiza Rynku Nieruchomości w wersji PRO obejmuje transakcje dotyczące nieruchomości lokalowych położonych w budynkach mieszkalnych murowanych, wybudowanych przed rokiem 1990/1993 (do końca "wielkiej płyty"), posadowionych na gruntach przeznaczonych w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną. W przypadku, gdy na danym obszarze nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kierujemy się zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Analiza Rynku Nieruchomości w wersji Platinum obejmuje transakcje dotyczące nieruchomości lokalowych położonych w budynkach mieszkalnych murowanych, wybudowanych przed rokiem 2012 (czyli wszystko razem z tzw. "nowym budownictwem"), posadowionych na gruntach przeznaczonych w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną. W przypadku, gdy na danym obszarze nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kierujemy się zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

 

Czy uwzględniacie mieszkania spółdzielcze albo bez księgi wieczystej?

Tak, transakcje spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu wchodzą w zakres Analizy Rynku Nieruchomości, zarówno w wersji PRO, jak i Platinum. Są one analizowane oddzielnie od reszty transakcji, ponieważ z reguły różnią się cenowo od transakcji prawa własności do lokalu.

Co do transakcji lokali bez możliwości założenia księgi wieczystej, nie mamy ich w analizie. Natomiast flipy na tego typu nieruchomościach są wymagające i tutaj nasza metoda, bazująca na szukaniu typowości pewnych zjawisk rynkowych, i tak nie dałaby wiarygodnych wyników.

Jak dokładne są wyniki analizy i czy można im zaufać?

Wyniki Analizy Rynku Nieruchomości są obecnie najdokładniejszym w Polsce źródłem wiedzy dla ludzi inwestujących w modelu zakup-remont-sprzedaż (tzw. flip). Poziom pewności naszych analiz, w zależności od danego obszaru, jest następujący:

  • diagnoza zaburzeń rynkowych: 95-100%,
  • różnice wewnątrz obszarów i pomiędzy obszarami: 95-100%,
  • kalkulacja rozrzutu cen: 99-100%,
  • kalkulacja ceny okazyjnego zakupu: 95-99%,
  • kalkulacja ceny pewnej sprzedaży mieszkania wyremontowanego: 96-99%,
  • kalkulacja ceny maksymalnej sprzedaży mieszkania wyremontowanego: 96-99,7%.

Co to znaczy, że analizujecie rynki w danym mieście?

Rynek rozumiemy jako "ogół transakcji kupna i sprzedaży w budynkach danego typu na danym obszarze oraz warunków, w jakich one przebiegają". To znaczy, że bierzemy pod uwagę lokalizację + typ budynku + rodzaj prawa do lokalu. Czyli może tak być, że cała dzielnica, a nawet całe miasto to jeden rynek. A może być, jak w Warszawie, że całe miasto to ok. 70 rynków.
Miasto dzielone jest na obszary na podstawie zaawansowanych technik obliczeniowych, grupujących transakcje w ramach różnych lokalizacji.

Analizujecie całe miasto czy dzielicie je na mniejsze obszary?

Zwykle dzielimy na obszary. Prawie w każdym mieście znajdziesz dwie lub więcej okolic, w których ceny są zupełnie różne. W związku z tym, chcąc dać Ci możliwie najbardziej wiarygodne wyniki, powinniśmy analizować je oddzielnie.

Co to są zaburzenia rynku?

Zaburzenia rynku rozumiemy jako odstępstwa rozkładu cen na danym rynku od rozkładu, jaki normalnie powinien tam być. Zwykle najmniej jest transakcji o niskiej cenie i o wysokiej cenie, zaś najwięcej transakcji ma średnie ceny. Jeśli na danym rynku jest inaczej, mówimy o zaburzeniu. Zaburzenie rynkowe niesie szanse albo ryzyko dla Twojego portfela.
Więcej informacji o zaburzeniach rynku, i przykłady, znajdziesz na moim wpisie blogowym: kliknij tutaj.

Co, jeśli czegoś w Waszym raporcie nie będę rozumiał?

Gdyby w naszym raporcie coś było niejasne, wystarczy napisać maila. W ciągu 24h zadzwoni do Ciebie autor analizy (jedna z osób, które ją realnie wykonały) i wyjaśni wszystkie wątpliwości. Jeśli już w przykładowej analizie są dla Ciebie niejasne jakieś sprawy, po prostu napisz, a na pewno skutecznie pomożemy je zrozumieć.
Czy XXX nie jest za małym miastem na wykonanie analizy?
Jeśli tylko w wybranym przez Ciebie mieście ludzie sprzedają i kupują mieszkania własnościowe, da się wykonać Analizę rynku PRO.

Działacie tylko w nieruchomościach?

Wykonujemy także inne analizy statystyczne (np. dla przedsiębiorców), na danych dostarczonych nam przez zleceniodawcę. Przykładowo, możemy na podstawie danych o sprzedaży obliczyć, w jakie reklamy najlepiej zainwestować i kiedy, aby zarobić jak najwięcej. Albo np. możemy policzyć, czy bardziej opłaca się utrzymać kiepskiego kierownika w świetnym zespole, a świetnego kierownika w kiepskim zespole, czy na odwrót... i wiele innych. Jeśli ciekawi Cię, co możemy dla Ciebie zrobić w konkretnej sytuacji, napisz na adres info@maciejbis.pl.